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不動産にまつわるご相談

不動産購入


新築物件は高リスク?!

長く住める物件選びを前提とし、長期的に資産価値が保てる物件選びをお手伝いします。

新築住宅を購入する場合

 現在メディアでは築浅でも一部大変な問題で再建築を要す物件が発覚していますが、どの施工会社の住宅を購入したら良いかと厳密に言えば、各企業の制度会計(財務会計)がどの時代にどのような状態だったかという事も影響を及ぼします。

しかし、これを調べるには各企業・株主・債権者・国(地方公共団体)等に問わねばならず調査は、ほぼ不可能と言えます。
返って、中古住宅の方が頑丈だったというケースが見受けられる理由の一つでもあります。(住宅ローン審査は別の見方をしますが)
 
新築建売戸建・マンション(注文建築を除く)を購入する場合、明らかにディベロッパーの利益を含んだ価格で購入する事になるので、取得後または未入居でも築一年経過すると中古住宅となり一気に価格が下落するのが一般的です。

結果、この利益を含んだ住宅ローンを支払って行くことになります。

もちろん、誰しもが新築住宅を取得したいという願望はあることでしょう!
しかし、資産価値から見れば妥当な価格に落ち着くのは、10年前後と言われています。
最低でも、このような事情を考慮された上で新築住宅をご検討下さい。
 

中古住宅を購入する場合

生涯住み続けようと思い購入する場合も、いずれ売却か賃貸に出して住み換えようと考えた場合でも立地条件が後に影響してきます。新築の場合も共通しますが。土地は動かざるものです。

例えば、子育てに環境の良いベッドタウンや最寄駅から遠くてもバス・自転車・車などの交通手段があるからと購入を検討する場合、リタイヤ後はどうなるでしょう!

現在は良くても、お子様が成長されご家族ができると同居確率は少なく、ご家族構成が変化します。

  • 年齢が重ねられると住み替えが難しい(売却してもわずかなお金しか残らないローンも組めない等)
  • 賃貸に出しても借り手がいない・引退後は新たな楽しみを持ちたいが都心に行くには気が重くなる
  • 大きな病院が少ない
  • 車の運転に不安が残るようになった等の問題が生じる可能性があります。

昔は都心にいたのに!という言葉もよく耳にします。
無理のない資金計画をたて、少しでも資産価値の高い不動産を探し、最大限のリスクを補填していくことが要となります。
 
このような事が起きないよう、私達は中立・公平な視点から不動産業者様の協力を得て資産価値の高い物件をご提供して行きます。
 
ライフプランと不動産に係る税務上の控除と特例
人生の送り方は人それぞれですが、この世に生を受けてから学校を卒業し、就職、結婚、出産、退職、老後と暮らしは変化していきます。

人生のライフサイクルに合わせてライフプランを考え、適切な資金計画を立てる必要があります。人生で最も高価な買い物がマイホームといわれています。それだけによく検討して購入計画を立てる必要があります。

購入資金のほかに諸経費が掛かります。

住宅資金の調達

物件価格+諸費用=自己資金+住宅ローン

kounyu01.png住宅ローンとは:
  • 完成した家を担保に貸し付けるローン。
  • 抵当権は土地と建物を一括にしないと設定できません。
  • 団体信用生命保険が利用できるが、団信より格安な保険料で補填できる収入保障保険を利用する人もいる。
 
つなぎ融資とは:
  • 土地を買って家を建てる場合、完成した家になる前には住宅ローンは借りれない為、土地の購入費や建築費用をつなぎ融資を利用しなくてはならない。
  • 繋ぎ融資の利息は日掛け割合で、利率も住宅ローンより高い。
  • 団体信用生命保険がなく、定期保険や収入保障などを利用して保障を確保する。
  • 以前は、ほとんどの都市銀行では「繋ぎ融資」を取り扱っていいませんでしたが、最近は取り扱っている銀行も多くなっています。
不動産購入時にかかる諸費用

購入価格の他にかかる諸費用も見込んでおきましょう!

購入にかかる住宅ローン諸費用(借入される場合)
所得税 金銭消費貸借契約書に貼付
借入事務手数料 金融機関により異なります。
保証事務手数料 金融機関により異なります。
保証料 金融機関により異なります。
団体信用保険料 ・民間金融機関の住宅ローンには返済額に保険料が含まれています。 ・フラット35、一部民間金融機関は、返済額に保険料が含まれていません。団体信用保険に加入を希望する時は別途保険料が必要です。
登記費用 抵当権設定登記の登録免許税と司法書士等への報酬
火災保険料 ロー利用の場合は契約時に、ローン借入年数分一括で支払います。 *金融機関によっては、火災保険に抵当権が設定されることもあります。
地震保険料 ご希望の方は火災保険に付随して設定できます。
その他
売買契約書印紙代 印紙税
管理費・修繕積立金の清算 引渡前日までの分は売主負担、引渡日以降の分を買主が負担します
固定資産税・都市計画税等の清算 引渡時に1月1日を起算日として清算します。
登記費用 ・表示登記・所有権保存(移転)等の登録免許税と司法書士等への報酬。 ・残金決算時に支払います。
不動産取得税 引渡後に送付される納付書にて振り込む。
仲介手数料 成約の際に規定手数料を支払います。

不動産にかかわる税金と特例

不動産の売却、購入、所有にあったてかかる税金は、納付時期・給付方法などに違いがあります。また、居住用不動産の場合一定の条件を満たすと、税額の軽減の特例があります。)

①購入時にかかる税金
  税金の内容 納付方法
印紙税 不動産売買契約やローン借入の金銭消費貸借契約等に必要 収入印紙を貼付して消印することで納税となります。
登録免許税 ①不動産購入時の所有権移転登記
②建物を新築した場合の所有権保存登記
③ローン借入の場合の抵当権設定登記
金融機関で納付、または法務局に直接印紙で納付。
*司法書士に預けることが多い。
*一定条件で軽減措置があります。
不動産取得税 不動産を購入、建物を建築(増改築も含む)した場合に必要です。
*登記しなくても納税義務があります。
取得後に送付される納付書にて金融機関で納付。
*原則、軽減措置を受けるには取得後60日以内に都道府県税務署に申告します。
②保有にかかる税金
固定資産税 毎年1月1日現在で固定資産課税台帳に登録される不動産所有者に対してかかる税金です。 送付される納付書にて金融機関、コンビニで納付。
都市計画税 都市計画法で指定されている市街化区域に毎年1月1日現在で固定資産課税台帳に登録されている不動産所有者に対してかかる税金です。 送付される納付書にて金融機関、コンビニで納付。

住宅ローン減税

年収3000万円以下の所得者は住宅ローン減税で税金が戻ってきます!
居住年 消費税 控除対象の住宅ローンの年末残高の上限
一般住宅 認定長期優良・認定低炭素住宅
2014年4月 ~2017年3月 8% 4000万円 年控除率1% 年間最大40万円×10年間 5000万円 年控除率1.2% 年間最大60万円」×10年間
2017年4月~ 10%
*住宅ローン控除の拡大枠を適用は消費税8%が適用された住宅購入に限られています。
*その他の適用条件‥床面積50㎡以上、築年数20年以内か耐火築物は25年以内
 
改正によって、対象者が年収3000万円以下となり、控除対象も拡充しました。
(ファミリータイプの4000万円の中古マンションの場合)
改正前だと10年間で200万円の減額になり、3800万円+消費税6.3万円+126万円(仲介手数料)となりました。
改正後は10年間で400万円の減額となり、3600万円+10.08万円(消費税)+126万円(仲介手数料)となり196万2200円の得になります。
控除額が拡大にしたことで、一般的には不動産購入には影響がないことがわります。

すまい給付金制度の導入

消費税率の引き上げによる住宅取得者の負担を緩和するために導入される制度で、2014年4月~2017年12月まで実施されます。
 
①この制度は、住宅ローン控除が拡充されても適用の恩恵を受けられない低所得者向けの制度です。住宅ローン控除は、支払っている所得税と住民税から控除する仕組みになっています。

年間40万円のローン控除があっても所得税と住民税の合計が40万円以下の場合、全額が控除額に反映されません。そこで、ローン控除されない部分を現金で給付される制度です。

給付対象者:8%‥年収510万円以下  10%‥年収775万円以下
 
②住宅ローンを利用しないで現金購入者した年齢が50歳以上、収入が650万円以下の方にも現金給付されます。




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