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不動産にまつわるご相談

不動産売却


物件の持つ価値を客観的に判断し、売却の際に不動産業者頼りにならない

合理的で、リスクの低い不動産売却をサポートします。


合理的な不動産売却を

不動産をより高く売却するには物件の特徴(良い箇所・不便な箇所)を把握し、これから購入しようとする方へのアプローチが必要です。

居住中で売却を行う場合はお立会いで案内頂くと、買主様はこの不動産を購入するに当ってお住まいの売主様にしかわからない情報を入手できるので購入に当たっての判断材料になります。

不動産業者は、その不動産を事前に調べる事はできますが詳細についてまでは把握できていないからです。また業者が幾つかの物件を案内する場合、計画的に案内順を定めて同行しますので万一売却に至らなくとも他のお客様に案内したいと逆に思って頂けるよう情報提供しますと、合理的です。
 
また室内に置いては、少しの工夫で数十万から数百万での妥当な価格で購入頂く事ができます。

不動産業者の売買活動には要注意

ところで、ご売却に関して

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個人情報は守ります!
是非、お問合せを!


という文言を目にしますが、これはあまり参考にはなりません。

不動産業者の売買活動においては、ご売却のお客様の確保を優先し顔色を変えてきます。
到底その金額では売買には至らないと思っていても、売主様の希望価格を調整し販売されます。
これは決して間違いではありませんが、2・3ヵ月売却できない場合は理由をあれこれ述べ価格を下げましょう!等と交渉されます。そして、売主様が売り急いでなくとも心の内は早期売却へと導いて行きます。

同じマンションでも、個別事情によって価格は変化します。マンションの場合は一階だからと一概に不利になるという訳ではありません。お子様がお転婆だったり、ペットを飼っていたり、どんなに下の階に音が響かない構造であっても買主様は多少の不安をお持ちだからです。またはお庭でガーデニングをしたいと思われる方等もおられます。

さて、売主様にとっては少しでも高く売却したい・買主様にとっては少しでも安く購入したいと思う事でしょう。
購入したい!というお客様の申し入れが入った場合、ここからが業者の各担当者の腕の見せ所となります。(時には、戦争が始まります。)価格交渉が始まるからです。
 

実例に見る不動産業者とのトラブル


スムーズに交渉が行われた場合は問題ありませんが、お客様にとっては損害を被ってしまった例を少しご紹介します。

両者お客様の知らない裏側では、売主様側の担当者は価格を下げたくない為に購入希望者がいないにも関わらず、他のお客様でお二人程申し入れが入っています。

売主様に購入者を決めて頂きます。とか事前審査が通過するまでは物件は押さえられません。(これについては、住宅ローンが不安定な状態で契約を交わした所で万一どの機関でもローン審査が否決されたとき本契約が白紙撤回されると売主様も困るのでという意味合いです)とか、早く契約をしないとお売りできませんといった交渉の余地もない担当者であれば、買主様の気持ちが落ち込み成約に至らない場合があります。

折角、購入希望者が現れたにも関わらず双方のお客様に取っては売れない!買えない!という状態で購入者様は他の物件を探しだすというケースが過去に何度かありました。

『売主様・買主様を守るために・正当な業者様を守るために!』
よりひどいケースでは、業界全体の大問題になっており業法が更に厳しくなれば良いと良心的な業者担当者の皆が思っている内部事情があります。


それは、売主様がある業者に売却を依頼したとします。この媒介契約が交わされると、通常は業者専用サイト(レインズ)に掲載します。これにより他の業者のお客様も気に入ればご案内されます。双方のお客様は笑顔で成約になるという可能性が高くなります。

そして無事契約が確固となれば、この物件はサイトから消去されます。物件の契約完了とレインズ消去の手続きにはタイムラグがあります。または申し込みが入っていても契約が不安定なうちは掲載されたままですから、他の業者は必ずこの物件の案内ができる状態かの確認をします。

しかし、ここで注意点があります。

危ない例です。その物件に他の業者が問い合わせると購入希望者が一人もいないのに既に終了しています!と言い、お客様が直に問い合わせると驚く事に手のひらを返し、いつでもご案内できますよ!と答えるという業者が存在しています。

お客様が物件を気に入っているから、どの業者担当者でも良いという場合は直にこの業者を通して売買契約を行えばよいお話ですが、担当者は今の業者担当者の方が信頼できると感じていた場合には、仲介に入る隙がなくなります。結果、両お客様は売れない!買えない!という結果になります。

なぜ、お客様にとって不利な状況が起こるのか

それは、解りやすく説明すると相手方の業者が売主様物件をやっと獲得したのに、購入者も自社で獲得し両手(売主様と買主様と両方の手数料がほしいからです)で成績を上げたいからです。

ある会社では、この両手で契約が出来ない場合に上席から叱咤されてしまうといった事もあるのです。まずは、これが売主様を優先する要因となります。

そして、“査定無料”(当たり前です)“スピード査定”(考えられません)という広告が出回っているという事につながります。

専属専任媒介の落とし穴

実際に起きた事例から:
この事態に、さらに他の業者様の協力を得て直に売主様に面会でき事情を話しますと何故ずっと売れないのか不審に思われていたようでした。

中々売れないので販売価格を一気に300万円程下げられたというような事情等が次々に発覚し、売主様はその業者の媒介契約をきっぱり断りこちらで売買が無事成立しました。

またこの業者は他にも大きな重大な間違いを犯しこの売主様は、その業者で注文住宅を建てようと売却した資金で土地を買う約束をしていましたが、隣の土地と間違え希望の土地を他のお客様に買われてしまいました。

しかも、表示の面積が大幅に減少していた事により希望の住宅が建てられないという結果で裁判にかけられています。

現在では不動産業法が厳しくなっているとは言え、まだまだこのような業者が存在します。業者間では、どうしようもないね!で終わるしかありません。

売却を希望される場合は専属専任媒介という契約をしてしまうと身動きが取れなくなる場合があります。心配な場合は、きっぱりこの契約を断り他の業者への売却をご依頼下さい。

最後に、この売却にあたり業者としては専属専任媒介契約を頂くと販売を強化し、一般媒介契約を選択すると販売にあまり力を注がないという通例もありますからご注意下さい。


不動産にかかわる税金と特例
 不動産の売却、購入、所有にあったてかかる税金は、納付時期・給付方法などに違いがあります。また、居住用不動産の場合一定の条件を満たすと、税額の軽減の特例があります。

①売却時にかかる税金
所得税 不動産売却による譲渡益に対して課せられる所得税。
*特別控除特例
居住用不動産で一定基準を満たすと3000万円の特別控除等の特例が受けられます。
所得税は譲渡の翌年3月15日までに確定申告が必要です。 税金は3月15日までに納付書によって金融機関で支払いをします。
*3月15日までに半額以上納付すれば、残額は5月31日までに延ばせますが、延納税額には利息が加算されます。
住民税 不動産売却による譲渡益に対して課せられる地方税。
*特別特例
居住用不動産で一定基準を満たすと3000万円の特別控除等の特例が受けられます。
翌年の6月・8月・10月・翌々年1月に分納します。
①売却時にかかる税金
譲渡損失の損益通算繰越控除(所得税・住民税) 「居住用財産の買換え等の場合譲渡損失の損益通算繰越控除」または「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算繰越控除」の要件を満たすと譲渡年から翌3年間を限度として、損失額を他の所得と通算することができます。 売却の翌年3月15日までに確定申告をすれば、給与所得者等は税金の還付が受けられます。 ・自営業者等は他の所得と通算できます。
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③その他の税金
消費税 ・新築住宅でも中古住宅でも売主が課税業者の場合は購入代金の建物分に課税されます・(土地は課税されません) ・仲介手数料、司法書士手数料、土地家屋調査士手数料、ローン手数料、その他に課税されます。 購入代金や手数料、諸費用と共に支払い、課税事業者を通じて納付されます。




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