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不動産にまつわるご相談

土地活用


銀行貯金などに比べリスクとリターンが高い“不動産投資”

『ミドルリスク・ミドルリターン』の投資の戦略サポートを行います。


不動産投資・有効活用

katsuyou01.png不動産投資は一般に「ミドルリスク、ミドルリターン」の投資と云われています。これは、銀行貯金などに比べリスクとリターンが高く、株式投資などの金融商品に比べリスクとリターンが低いとされています。

但し、不動産は賃料の下落や空室など予定していた収益が見込めなかったり、不動産価格の下落、危険リスク(地震や火災による倒壊など)、保有コスト(公租公課、維持費)など留意が必要です。

不動産投資と有効活用の目的に長期的に安定した家賃収入と売却収入であり、節税効果としては固定資産税の軽減や損益通算による所得税・住民税の軽減があげられます。

相続税対策としてアパート経営による資産評価の軽減や法人を利用した相続対策活用の手法がありますが、法人にしてしまえば必ず相続税が減少する訳ではありません。株主が賃貸オーナーであれば、株式が遺産として残りますし、相続人を株主にすれば、生前贈与と同じ効果になります。



法人を利用した不動産運用

法人利用のメリット
「所得分散効果」「資産累積排除」「退職手当金金の非課税活用」「経費向上(支出の計上)」「争族対策」「相続税対策」
などがあげられます。

法人の種類
「管理型法人」「一括借上型法人」「所有型法人」
があります。

1,管理型法人
管理型法人は、オーナーと管理委託契約をすることで、法人に10%~15%位所得移転する手法です。古くからある手法で、税務署のチェックが厳しい
管理型法人の図解

2,一括借上型法人
一括借上型法人は、オーナーから不動産を一括借上て、賃貸人との賃貸借契約による家賃収入の中からオーナーに賃貸料を支払う方式で、法人に15%~20%の所得移転する手法です。

一括借上型法人の図解

3,所有型法人
所有型法人は、オーナーの不動産を法人に名義移転する方法です。不動産所有者を法人にして事業経営とします。オーナーは給与所得者になり、収益を内部留保できますから節税対策として効果絶大です。

注意したいのは、不動産を法人に譲渡するので譲渡益に対する課税負担額が大きくなります。また、売買益が相続か贈与の対象になります。個人から法人に名義変更しても一度は相続税・贈与税の負担をしなければならなりません。二次相続以降の資産継承に向いている方式です。

所有権の移転方法も土地建物、土地のみ、建物を移転、土地は賃貸借契約など幾つかのパターンがあります。




所有型法人の中に、従来からある株式会社形式の他に、近年、一般社団法人を設立する方法が注目を浴びています。

一般社団法人のメリットは、株式組織は出資金が、相続時に株式が遺産となってしまうので株価対策が必要になりますが、一般社団法人は出資金がないので、相続時に遺産にならないため、株価対策の必要がないなど幾つかのメリットがあります。

但し、この手法は理論的には成立していますが、経理処理を間違えると認定課税等の徴収される可能性もあります。




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